명도소송

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복잡한 점유관계를 파악해야만, 명도소송의 해법이 보입니다

명도소송이란

명도소송이란, 부동산의 건물이나 토지에 소유권, 임차권 등 권리가 없음에도 불구하고 퇴거하지 않고 점유하는 자에 대하여 강제로 내보내기 위한 소송입니다.

명도소송에서 승소 후 판결문을 받은 뒤에는 이를 집행권원으로하여 법원 집행관사무소에 강제집행을 신청해야 합니다. 결국 집행관이 강제로 점유자를 퇴거 시키고 부동산을 신청인에게 인도하게 되는 것을 명도소송의 목적이라고 할 수 있습니다.

그러나 명도소송을 당한 자도 임대차보증금, 유익비청구 등의 권리가 있는 경우에는 법원에 반소를 청구하여 그 권리를 주장할 수 있습니다.

명도소송의 종류

  • (1) 임차계약이 원인이 되는 명도소송 : 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없어 유치권행사를 할 수 없습니다. (대판1994.10.14 93다62119)
  • (2) 부동산경매가 원인이 되는 명도소송 : 부동산경매에서 부동산인도명령 신청기간(매각대금 납부 이후 6개월이내)이 지나거나 채무자, 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우 매수인이 부동산의 점유를 위해 넘겨 달라는 소송을 하는 것을 말합니다. 통상 경매를 통한 명도는 대부분 인도명령신청을 통한 강제집행으로 진행합니다.
  • (3) 공매로 취득한 부동산의 명도소송 : 공매(자산관리공사 온비드)를 통해 취득한 부동산에 점유자가 있을 경우 부동산인도를 위한 협의가 원만히 끝내기 힘들다면 결국 명도소송을 통해 점유자를 강제로 내보내야 합니다. 법원경매는 “인도명령신청”을 통해 법원 판결문과 동일한 효력을 갖는 집행권원이 있지만, 공매는 당사자간 협의에만 의지해야 하기 때문에 명도소송을 통해 판결 받아야 강제집행 할 수 있습니다. 경매와 공매의 가장 큰 차이점입니다.

    명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반 승계인이며, 명도소송의 제기기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없습니다.

명도소송의 유형

  • 임대차계약 기간이 종료된 경우
  • 임차인의 월 임대료 연체 등에 의해 계약 종료된 경우
  • 불법점유자가 권한없이 점유하고 있을 경우
  • 공매 후 취득한 부동산의 점유자를 명도해야 할 경우
  • 토지인도 소송, 건물철거 소송, 임대차보증금반환 소송, 부속물매수청구 소송 등

제소전화해

민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 미연에 방지하기 위하여 소 제기 전에 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 제소전화해라고 합니다.

이 제도의 취지는 현존하는 민사분쟁의 해결을 위한 것이지만, 실제 이용목적은 이미 당사자간에 성립된 계약 내용을 법원의 조서에 기재하여, 공증의 효과를 얻음과 동시에 집행권원을 얻고자 하는데 있습니다.

제소전화해로 성립된 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

점유취득의 시효

취득시효란 물건 또는 권리를 점유하는 사실 상태가 일정 기간 계속되는 경우 실제 권리자 또는 소유자가 누구인지에 관계없이 권리취득의 효과가 생기게 하는 제도를 말합니다. 민법에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.

  • 점유취득의 요건
    1. 우선, 20년 동안 점유하여야 합니다.
    2. 소유의 의사로 점유하는 것이어야 합니다.
    3. 점유취득시효가 인정되기 위해서는 평온, 공연한 점유여야 합니다.
    4. 소유권 취득하려면 등기까지 마쳐야 합니다.

다만, 점유취득시효로 인한 소유권취득의 효력은 등기를 한 때가 아니라 점유를 개시한 때로 소급합니다. 따라서 점유자가 취득시효기간 동안에 얻은 과실 기타의 이익은 정당한 권원에 의해 얻은 것이 되어 소유자에게 반환할 필요가 없고, 소유자는 점유자에 대해 부당이득 반환 청구나 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 없습니다.

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