부동산전문 변호사

법무법인 율해는 부동산전문 변호사(이동익 대표변호사)를 통해 다양한 부동산관련 소송사건을 명쾌한 법리해석으로 의뢰인의 재산을 보호해드립니다.

대한민국에서 가장 중요한 재산가치인 부동산은 분야를 막론하고 수 많은 분쟁이 발생되고 있습니다. 특히 부동산 경기가 좋을 때 뿐 아니라 하락기에는 더 많은 분쟁과 소송이 이어지고 있습니다.

부동산 하락기에는 금리인상과 함께 법원경매/공매 등을 통한 강제집행 등의 건이 기하급수적으로 늘어납니다. 법무법인 율해는 다년간 부동산 소송을 다뤄온 전문성을 통해 의뢰인의 재산을 보호하고 합리적 해결법은 제시할 수 있습니다.

법원경매 권리분석, 경매취하연기, 명도소송, 유치권소송, 공유물분할소송, 권리금 분쟁 등 다양한 소송실무 경험을 보유한 법무법인 율해의 상담을 받아보세요.

유치권이란

경매입찰에 있어 유치권신고에 대한 명시가 있을 경우, 입찰에 신중에 신중을 기해야 합니다. 통상 유치권으로 신고된 금액 자체가 높기도 하고 이 금액을 전부 또는 일부라도 인정될 경우, 낙찰금액과 함께 유치권을 합의하기 위한 금액도 함께 낙찰자가 부담해야 하기 때문입니다. (민사집행법 제91조 제5항. 유치권은 등기순위와 상관 없이 매수인에게 인수된다)

매수인(낙찰자)입장에서 유치권 합의에 실패하거나 소송을 통해 패소하여 유치권 금액이 인정될 경우, 결국 고가낙찰이 되어버리거나 예상 수익률이 현저히 낮아지게 되어 경매투자의 실패를 의미하기 때문입니다.

유치권자의 입장에서는 유치권 성립요건을 지켜야할 의무가 있습니다. 이를 지키지 않을 경우 유치권은 성립되지 않으며, 소송이나 강제집행을 통해 유치권이 부정되어 퇴거 또는 강제집행을 당할 수 있습니다.

유치권
성립요건

유치권이 성립되기 위해서는 반드시 ① 타인소유의 물건에 대해 ② 그 물건에 관하여 생긴 채권이 ③ 채권이 변제기에 있어야 하며 ④ 반드시 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며 ⑤ 당사자간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다.

유치권은 점유를 성립요건으로 하고 등기는 그 요건이 아닙니다. 단 유치권에 대한 점유가 불법행위에 의해 시작된 것이 아니어야 합니다.

경매에서 유치권은 경매개시결정등기 이전에 점유를 하고 있어야 매수인에게 대항할 수 있습니다. 이 말은 경매개시결정등기 이후에 목적 부동산을 점유하여 유치권을 취득한 경우는 압류에 대한 효력에 대항할 수 없어, 경매 낙찰자(매수인)에게도 대항할 수 없다는 것이 법원 판례입니다.

유치권의 효력

• 채권을 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있습니다. (민법 320조)
• 유치물을 경매할 수 있습니다. (민법322조, 민사집행법 274조)
• 정당한 사유가 있을 때에는 절차에 따라 유치물을 직접변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있습니다. (민법322조, 민사집행법274조) - 정당한 이유가 있을 것.
  - 미리 채무자에게 통지할 것.
  - 청산금액을 정산할 것.
• 유치권자는 유치물의 과실을 취수하여 채권에 충당할 수 있습니다. (민법323조)
• 유치권의 선관의무 (민법324조) - 유치권자는 유치물을 보존행위를 넘어 사용하여서는 안됨.
  - 의무위반으로 인한 부당이득금이 발생하여서는 안됨 - 위반행위로 인한 유치권소멸청구 (채무자는 유치권 소멸청구 할 수 있다)
• 유치권자의 상환청구권 (민법325조) - 물권보관으로 인한 불가불 필요로 한 비용을 청구할 수 있음 - 이용/개량을 위해 지출한 비용으로 현저히 그 물건의 가치가 증가했다면 그 비용을 소유자에게 청구할 수 있음.
• 유치권의 행사는 소멸시효가 없습니다. (민법326조)
• 채무자는 상당한 담보제공하고 유치권소멸을 청구할 수 있습니다. (민법327조) - 인적/물적담보 가능 - 채권액에 상응하는 가능액이나 유치물 가액에 상응하는 정도 - 유치권자의 승낙이 없으면 그 부당성에 대하여 판결로 의사표시를 갈음하면 된다.
• 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸합니다. (민법328조)

유치권 주장이
불가능한 경우

• ① 권리금 반환청구권
  

  임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없어 유치권행사를 할 수 없습니다. (대판1994.10.14 93다62119)

• ② 토지임차인의 부속물매수청구권
  

  토지임차인은 임차지상에 해 놓은 시설물에 대한 매수청구권으로 임대인에게 임차물인 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다. (대판 1997.12.13 77다115)

• ③ 임차인의 보증금반환청구권
  

  건물임대차에 있어 임차인의 보증금반환청구권이나 임대인이 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을 이유로 하는 손해배상청구권 모두는 민법 제320조 상의 그 물건에 관하여 생긴 채권이 아니므로 유치권행사를 할 수 없습니다.

• ④ 원상복구의 약정, 임대인의 소유로 귀속한다는 약정이 있는 경우, 유치권에 대한 주장을 할 수 없습니다.
• ⑤ 점유가 불법인 경우
  

  건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 건물 점유자에게 그 철거를 구할 수 있고, 이 경우 건물점유자가 건물 위 원시취득자에게 그 건물과 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없습니다.

• ⑥ 유치물을 사용한 부당이득 (임대료 수익 등)
  

  유치권을 행사하여 임차가옥을 사용수익한 경우에 임차인이 임차가옥의 사용으로 인하여 얻은 실질적 이익은 이로 인하여 임대인에게 손해를 끼치는 한에 있어서 부당이득으로서 임대인에게 상환할 의무가 있습니다.

• ⑦ 경매개시결정등기 이후에 점유한 경우
  

  강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 이와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조제1항, 제 83조제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없습니다. (대법원 2005.8.19 선고 2005다22688)